Preguntas frecuentes

1. Documentación para comprar


Si la compraventa se efectúa al contado, después de disponer de la vivienda elegida, se deberá verificar la documentación de la misma, tanto características físicas como legales. Esto se resuelve solicitando:

  • 1. Copia de la escritura de la propiedad
  • 2. Nota simple actualizada
  • 3. Certificado de la comunidad que indique que se encuentra al corriente tanto en las cuotas como derramas.

Se recomienda, una vez verificado el estado físico y jurídico del inmueble, formalizar un contrato de arras que le proteja la operación hasta el momento de firmar la operación en Notaria.

Si por el contrario, necesita financiación para adquirir la vivienda, habrá que efectuar, primero que nada, un estudio financiero.

Para ello se necesita:

  • 1. Copia Dni
  • 2. Tres últimas nóminas
  • 3. Contrato laboral o nombramiento
  • 4. Vida laboral
  • 5. Declaración de la renta

Una vez efectuado el estudio y pre-autorizado, comenzaremos con la búsqueda de la vivienda.

2. Documentación para vender


A la hora de transmitir una vivienda, debe tener preparado:

  • 1. Dni (verificar que está en vigor)
  • 2. Escrituras de las fincas
  • 3. Último IBI
  • 4. Certificado Energético

3. Gastos compraventa


A la hora de adquirir una vivienda, bien sea de segunda mano o vivienda nueva, existen unos gastos comunes. Los gastos (Notario, y registro) de la hipoteca y la compraventa son bastante similares:

  • 1. Notario compraventa. Está determinado por el valor de la compraventa y también influyen otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque las tarifas de los notarios están colegiadas y en teoría son las mismas para todos.
  • 2. Notario hipoteca. Se abona un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago) que varía según la entidad.
  • 3. Registro compraventa. Se paga al registrador para que compruebe la legalidad del documento y lo inscriba en el registro de la propiedad. El coste está asociado al valor del inmueble.
  • 4. Registro de la hipoteca. Los gastos generados a inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad también son un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria.
  • 5. Tasación (en caso de hipoteca) es necesario que una empresa tasadora homologada certifique el valor de la propiedad, por eso, además de la hipoteca, los gastos y los impuestos, el comprador, ha de hacerse cargo de la tasación de la vivienda.

A estos gastos e impuestos habrá que sumarle los gastos que imputara la entidad con la que gestione el crédito, tales como seguros de vida y hogar, gestoría de la entidad que efectuara todos los tramites, etc…

Además de estos gastos comunes, existen los siguientes impuestos que deberá abonar el comprador:

  • 6. Vivienda nueva.
    • a. Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera transmisión de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador. Tiene el tipo impositivo del 7%. En una venta entre particulares NO se aplica el IGIC.
    • b. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) . Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria.
    • c. Lo debe pagar el comprador del inmueble y el tipo impositivo es el 0,75% en Canarias. Salvo para menores de 35 años en compra de primera vivienda, mayores de 65 e incapacitados, que es el 0,50%.

  • 7. Vivienda segunda mano
    • a. Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). Grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IGIC). Lo debe pagar el comprador de la vivienda y tiene un tipo de impositivo de 6,5%. Salvo para menores de 35 años en compra de primera vivienda, mayores de 65, familias numerosas e incapacitados, que es el 4%.
    • b. El impuesto debe abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.

4. Gastos vendedor.


  • 1. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal). Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la transmisión. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas. Se debe abonar en un plazo de 30 dias hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el plazo de herencias, que el plazo es de 6 meses a partir de la fecha de defunción. Es necesario presentar el comprobante de su presentación en el correspondiente Ayuntamiento para poder inscribir la compraventa en el registro.

  • 2. Cancelación Hipoteca. Si la finca que se transmite está hipotecada, habrá que abonar la comisión de cancelación total anticipada estipulada con la entidad y que figura en las escrituras de dicha hipoteca. Esto cancela la hipoteca económicamente con la entidad pero no acaba aquí el trámite de la misma.

  • 3. Registro y Notaria cancelación Hipoteca. Una vez cancelada la hipoteca económicamente, deberá abonarse la escritura que genere dicha cancelación así como la inscripción de la misma en el registro de la propiedad. Si el comprador financia la operación, la gestoría de la entidad, se encargara de realizar estas gestiones.

  • 4. Plusvalía de la renta (IRPF). Cuando un contribuyente vende una vivienda debe tributar por la plusvalía lograda en el IRPF. Actualmente, la legislación contempla dos beneficios fiscales. Por un lado, los coeficientes de actualización permiten corregir la ganancia por el efecto de la inflación. Además, las viviendas compradas antes de 1994 tienen derecho a una reducción fiscal por los coeficientes de abatimiento. La reforma fiscal que entro en vigor el 1 de enero de 2015 suprime los coeficientes de actualización y limita los coeficientes de abatimiento a ventas inferiores a 400.000 euros. En cambio, los tipos impositivos que se aplican sobre las plusvalías inmobiliarias se han reducido en 2015 y bajarán todavía más a partir de 2016.

  • 5. Otras incidencias juridicas a resolver. Existen un sin fin de situaciones que deben de corregirse antes de la transmisión del inmueble para que quede debidamente registrado, algunas de ellas, aceptaciones de herencia, extinción de usufructos, expediente dominio, acta de notoriedad, declaracion de obra nueva por fin de obra, declaración de obra nueva si aun figura la vivienda como solar, división horizontal etc. Los gastos derivados de dichas subsanaciones son por cuenta de la parte vendedora, (notario, registro, certificado arquitecto, o certificado defunsión....). Consulte para cada caso con su agente, la mayoría de dichos tramites, las gestiones por parte de Remax Lanzagorta, son sin coste alguno.

5. Documentación VENTA VPO.


Existen dos formas, una es la solicitud conjunta de autorización para la transmisión y acceso a vivienda protegida de promoción privada. La documentación necesaria seria:


Documentación necesaria de los transmitentes (vendedores):

  • 1. Justificación acreditada de los motivos especiales que hacen imprescindibles la transmisión de la vivienda. Motivos tales como divorcio, cambio de domicilio, traslado laboral…
  • 2. Fotocopia del DNI de los titulares.
  • 3. Fotocopia de la escritura de compraventa y subrogación (si procede) del Préstamo Hipotecario.
  • 4. Certificación Registral original del Registro de la Propiedad acreditativa de la titularidad de la vivienda, donde consta el número de expediente administrativo de calificación VPO, fecha de Calificación Definitiva cambio de numero de finca registral y de denominación de la ubicación.
  • 5. Certificación expedida por la entidad de Crédito en la que fue formalizado el préstamo cualificado para la adquisición de la vivienda, en la que consten las ayudad recibidas por el Ministerio. (en caso de que proceda, viviendas de menos de 10 años en primera transmisión)
  • 6. Certificado Policial original del Ayuntamiento acreditativo del estado en que esta la vivienda: desocupada, ocupada por el propietario o un tercero.

Documentación necesaria de los adquirientes:

  • 1. Fotocopia de Dni
  • 2. Declaración de la renta de la unidad familiar o certificado original de la Agencia Tributaria sobre dicha declaración.
  • 3. Caso de no haber presentado la renta Certificado de la Agencia Tributaria de no haberla presentado.
  • 4. Certificado original del Catastro de bienes de Naturaleza urbana, acreditativa de no ser titular de pleno dominio sobre alguna vivienda de protección oficial ni tampoco de una vivienda libre cuyo valor exceda del 40% del precio de venta de la vivienda que se pretende transmitir.
    • a. en caso de tener alguna vivienda:
      • i. Fotocopia de la escritura de compraventa.
      • ii. Certificado original de la Consejería de Hacienda del valor de dicha vivienda, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
  • 5. Certificado original del Ayuntamiento de ser residente en la comunidad Autónoma de Canarias.
  • 6. Resolución de Inscripción en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida en Canarias.

El adquiriente deberá efectuar este trámite y puede efectuarlo sin necesidad de disponer ya de la vivienda que desea adquirir. Para ello deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • I. Contar con ingresos familiares superiores a 1.5 veces IPREM cuando el régimen de acceso sea compraventa y nunca podrán superar 6,5 veces el IPREM.
  • II. No ser titular de una vivienda protegida o libre en los términos establecidos en las normas reguladoras de Los Planes de Vivienda.
  • III. Ser residente de la Comunidad Autónoma de Canarias.

La solicitud se presentara en las dependencias del Instituto Canario de la Vivienda.

Además de esta documentación, para obtener la autorización administrativa necesaria para la segunda o posteriores transmisiones de la vivienda protegida, es necesario presentar la solicitud conjunta de los interesados (titulares y adquirientes) acompañada de la documentación relacionada.

Otra forma, y que no es aplicable en todos los casos, es la descalificación de la vivienda.

Además de la correspondiente solicitud correctamente cumplimentada y firmada, habrá que aportar la siguiente documentación:

6. Documentación para descalificar vivienda VPO


  • 1. Justificación acreditada de los motivos especiales que hacen imprescindibles la transmisión de la vivienda. Motivos tales como divorcio, cambio de domicilio, traslado laboral…
  • 2. Fotocopia del DNI de los titulares.
  • 3. Fotocopia de la escritura de compraventa en primera transmisión debidamente sellada por el Ayuntamiento (departamento plusvalía) y acompañada del mod 600 o sello de la administración.
  • 4. Certificación Registral original del Registro de la Propiedad acreditativa de la titularidad de la vivienda, donde consta el número de expediente administrativo de calificación VPO, fecha de Calificación Definitiva cambio de numero de finca registral y de denominación de la ubicación, los referentes, en su caso, a la primera transmisión y cargas con la administración.
  • 5. Certificado Policial original del Ayuntamiento acreditativo del estado en que esta la vivienda: desocupada, ocupada por el propietario o un tercero.
  • 6. Certificación expedida por la entidad de Crédito en la que fue formalizado el préstamo cualificado para la adquisición de la vivienda, en la que consten los siguientes datos (excepto en el supuesto de viviendas protegidas con una duración del régimen legal de 50 años desde la calificación definitiva):
    - Fecha de formalización del préstamo y cuantía del mismo.
  • A) Caso de haber percibido ayudas de subsidiacion y/o AEDE:
    • a. Cuantía por semestres naturales de la ayuda de subsidiacion percibida. caso de referirse a AEDE indicara el importe de dicha ayuda y su fecha de percepción.
    • b. Fecha de cancelación legal o económica en su defecto, del préstamo. Caso de no estar cancelado, deberá indicar que la ayuda de subsidiacion queda suspendida cautelarmente por solicitud del interesado. Si el préstamo no esta cancelado y no se percibe actualmente subsidicacion, deberá citar la fecha desde la cual no se percibe ayudas (que deberá ser anterior a la expedición del certificado) y circunstancia justificativa de dicha situación.
  • B) En caso de no haber recibido ayudas de subsidiación el certificado indicara que no existieron ayudas.

7. ¿Qué es un contrato de arras?


Es habitual que cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en una compraventa, se firme un contrato de arras o señal.

Se trata de un contrato privado, donde las partes pactan su compromiso de llevar a cabo la operación de compraventa, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o arras.

La cantidad que se establezca como arras no esta establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida que porcentaje del precio total, se anticipara en el contrato de arras, si bien, es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total.

Llegados a este punto, es fundamental distinguir que existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato o arrepentimiento.

  • 1. Arras penitenciales. Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desistir con la pérdida de la cantidad entregada o con la devolución de las mismas duplicadas, en función de que parte incumpla su compromiso.
  • 2. Arras confirmatorias. Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemniacion por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento. Al contrario que las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues las mismas no prejuzgan sobre la indemnización por incumplimiento, en caso de que este se produjese.
  • 3. Arras penales. En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas duplicadas, según la parte que sea responsable por incumplimiento. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnización por los daños causados, siempre que estén justificados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso.

8. ¿Qué es una reserva?


Después de haber buscado y encontrado la vivienda que interesa, habiendo para ellp>o visto y comparado unas cuantas, y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor del precio, llega el momento de “atar” la operación.

Para ello se acuerda con el comprador el pago de una señal de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.

Al hacer entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de su agente inmobiliario se hará el depósito de la reserva en la inmobiliaria, quien debe entregar un documento de reserva por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la misma) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar las arras, o la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quien recibe la señal.

9. ¿Qué es una oferta de compra?


Imagínate que has encontrado la casa de tus sueños pero quieres “negociar” algo. En ese caso, debes formalizar una oferta de compra.

En esta oferta, propondrás las condiciones en el que estás dispuesto a adquirir la vivienda, así como, el importe que entregarías en concepto de arras si la oferta/propuesta fuese aceptada.

La oferta de compra, para darle mayor afianzamiento, debe ir acompañada con la entrega de un importe en concepto de depósito. Este importe le dará mayor veracidad ante los ojos del vendedor. En caso de que la oferta no fuese aceptada, el importe depositado será devuelto. Por el contrario, si esa oferta y/o propuesta es aceptada por el vendedor, pasaría automáticamente a reserva incluso, se recomienda, y si fuera el caso después de negociar una bajada de precio, “atarlo” en contrato de arras penitenciales. En caso se vaya a condicionar la operación a la efectiva aprobación de la financiación, se hace también con este instrumento.

10. Beneficios de Vender con RE/MAX Lanzagorta.

“por Servicios Diferenciales”.

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